02. Il Locatore - obblighi e diritti
Il locatore deve consegnare al conduttore-locatario un bene privo di vizi che lo rendano inidoneo all'uso pattuito. Lo stesso ha, poi, l'obbligo di mantenere il bene in condizioni tali da servire a tale uso, provvedendo, se del caso, ad eseguire i lavori necessari, esclusi quelli di piccola manutenzione che restano a carico del conduttore. Inoltre, il locatore deve consentire il libero e pacifico godimento del bene da parte del conduttore garantendolo dalle molestie e dalle pretese da parte di terzi.
1. Il locatore deve:
1)consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
2)mantenerla in stato da servire all'uso convenuto;
3)garantirne il pacifico godimento durante la locazione. 1. Il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
2. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore. 1. Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore.
2. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Cass. Civ. Sez. III, 13-05-2008 , n. 11903.
"...In tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, vige il principio che sussiste in capo al proprietario locatore la presunzione di responsabilità - che si ricollega all'obbligo, imposto dall'art. 1575 c.c., di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto - e che può essere vinta dal locatore medesimo solo mediante la prova dell'imputabilità dell'evento al fortuito, nel cui ambito trova collocazione anche l'ipotesi che i danni derivino dal difetto di opere di manutenzione gravanti per legge sul conduttore..." Cass. Civ. Sez. III, 23-4-2008, n. 10593.
"....il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - e, quindi, anche la sopravvenuta loro revoca non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene. Esclusivamente nella ipotesi in cui il provvedimento amministrativo necessario per la destinazione d'uso convenuta sia stato definitivamente negato al conduttore è riconosciuta la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto (Cass. 21 dicembre 2004, n. 23695; Cass. 12 settembre 2000, n. 12030; Cass. 16 settembre 1996, n. 8285)..."
Cass. Civ. Sez. III, 8-6- 2007, n. 13395.
Il locatore non ha l'onere di ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene concesso in locazione, salvo che ciò sia stato previsto espressamente. Quindi, non si configura alcuna responsabilità del locatore nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, anche per ragioni attinenti le caratteristiche del bene locato. Infatti, la particolare destinazione dell'immobile che rende necessario che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga determinate autorizzazioni e licenze, diventa rilevante solo se ciò abbia formato oggetto di patto espresso in tal senso. A tal fine non è sufficiente la dichiarazione generica contenuta nel contratto che la locazione è stipulata per un certo uso e che il conduttore riconosce l'idoneità a tale uso.
Cass. Civ. Sez . III, 17- 1- 2007, n. 975.
"...il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso di beni immobili non è di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto di locazione sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta, mentre del mancato rilascio il locatore è responsabile nei confronti del conduttore quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze amministrative abbia costituito il contenuto dell'obbligo specifico dello stesso locatore di garantire il pacifico godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto (Cass. 5 novembre 2002 n. 15489, 12030 e 4598 del 2000)...".
Cass. Civ. Sez. III, 11-04-2006, n. 8409.
"...... Non può escludersi che l'immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio" tuttavia "il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno....".
In presenza di contratto di locazione "....l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie, nonché degli interessi urbanistici" incombe " diversamente, invero che per le ipotesi di autorizzazioni amministrative (.......) sul locatore quale proprietario o comunque titolare del potere di disposizione sulla cosa......"
Cass. Civ. Sez. III, 28-03-2006, n. 7081.
"....il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio, da parte delle autorità, di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d'uso del bene immobile, ovvero la stessa abitabilità di questo (cfr. Cass. 21 dicembre 2004, n. 23695, specie in motivazione, nonchè Cass. 12 settembre 2000, n. 12030; Cass. 16 settembre 1996, n. 8285 e Cass. 2 dicembre 1994, n. 6894) ma - dovendo mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto - anche il loro persistere nel tempo. Con la conseguenza, pertanto, che qualora - per qualsiasi motivo - venga sospesa l'efficacia dei ricordati provvedimenti e il conduttore sia nella impossibilità - come si è, certamente, verificato nel caso concreto - di utilizzare l'immobile per l'uso pattuito sussiste "inadempimento" del locatore...." Cass. Civ. Sez. III, 7-3-2001, n. 3341.
"...l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale, per il quale è stato locato, non può costituire valida ragione per pretendere che il locatore operi trasformazione della cosa, che né per legge, ne per contratto, fanno carico al locatore stesso (Cass. 25/2/1981, n. 1142; Cass. 23/1/1970, n. 155). Con riferimento a caso analogo a quello in esame, è stato statuito che esulano, altresì, dagli obblighi a carico del locatore le opere imposte dai vigili del fuoco nel corso della locazione, dalla natura dell'attività del conduttore (esercizio di autorimessa), le quali modificando l'originario stato di fatto, non rientrano nel concetto di manutenzione (Cass. 21/4/1958, n. 1333)..." Cass. Civ. Sez. III, 05-06-2007, n. 13076.
".... la mancata autorizzazione al mutamento di destinazione, non rende di per sé invalido il contratto, se tale condizione era nota alla parte contraente che ne assumeva l'onere (cfr. Cass. 28 aprile 1999 n. 4228).", pertanto "... il conduttore è tenuto al pagamento dei canoni..". Cass. Civ. Sez. III, 1- 7-2005, n. 14094.
".... in tema di locazione, l'inidoneità della cosa locata all'uso pattuito assuma rilievo, ai fini dell'individuazione della violazione delle obbligazioni del locatore, solo nel caso in cui questo abbia omesso di mantenerla, durante il rapporto, in stato da servire, appunto, a quell'uso (art. 1575, n. 2, c.c.), oppure nel caso in cui, al momento della consegna (e, quindi, dopo la conclusione del contratto), la cosa risulti affetta da vizi in precedenza occulti, tali da renderla assolutamente inidonea o apprezzabilmente meno inidonea per quell'uso stesso (art. 1578 c.c.). Non può essere, invece, desunta dall'ordinamento (e, dunque, affermata a prescindere dalle pattuizioni concretamente raggiunte dalle parti) l'obbligazione del locatore di consegnare la cosa fornita di determinate dotazioni necessarie per servire all'uso pattuito, come potrebbero essere, nel caso di locale commerciale, vetri antisfondamento, serrande o ogni altra attrezzatura che in un determinato contesto ed in relazione ad uno specifico genere merceologico possano servire per lo svolgimento dell'attività che il conduttore si propone di esercitare...". Cass. civ., sez. III, 29-2- 2008, n. 5502.
"... La norma del cit. art. 38, prevede che "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve dare comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". È evidente che l'avvenuta stipula del preliminare con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, cosicché in quel momento sorge a suo carico l'obbligo di notifica previsto dall'art. 38, corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita del bene. Irrilevante è la circostanza secondo cui il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, perché la norma fa riferimento non alla stipula del definitivo, ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, ha inizio la ricerca del compratore...". 1. Se il conduttore adibisce l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione.
2. Decorso tale termine senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo dell'immobile. Qualora la destinazione ad uso diverso da quello pattuito sia parziale, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso prevalente.
La Corte costituzionale, con sentenza 18 febbraio 1988, n. 185, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del presente comma, limitatamente alle parole " e comunque entro un anno dal mutamento di destinazione". "... l'applicabilità in via analogica della disposizione di cui alla norma di cui all'art. 80 della legge cd. sull'equo canone va estesa alle ipotesi di uso promiscuo contrattualmente convenuto dalle parti (ex multis, Cass. 11266/1997; 6223/1993), di talché nel caso in cui l'uso promiscuo dell'immobile locato sia previsto dal contratto, il rapporto, per applicazione analogica del criterio indicato dall'art. 80 ultimo comma della legge 21 luglio 1978 n. 392, deve considerarsi regolato dall'uso prevalente voluto dalle parti a meno che, avendo il conduttore adibito l'immobile per un uso diverso, non debba assumere rilievo l'uso effettivo, secondo là previsione del richiamato articolo 80. Pertanto, quando l'uso promiscuo è stato previsto dalle parti, il giudice, per stabilire quale regime giuridico debba essere applicato al contratto, deve anzitutto accertare la volontà ' delle parti in ordine all'uso e solo nel caso in cui sia dedotta una utilizzazione effettiva secondo un rapporto di prevalenza diverso, può procedere all'Accertamento di quest'uso per determinare, secondo le disposizioni dell'art. 80 della legge sull'equo canone, il diverso regime giuridico eventualmente applicabile..."
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