Decorrenza aumento Istat. Mancata richiesta e retroattività
Cass. Civ. Sez III, 7 - 10 -2008, n. 24753.
"... è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto..."
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
M., G., Gr., D.D., A. e B.B., locatori di un immobile sito in (OMISSIS), adibito a Caserma dei Carabinieri, chiedevano la condanna del Ministero dell'Interno, conduttore, al pagamento della somma di L. 23.365.223, a titolo di aggiornamento ISTAT del canone di locazione.
Deducevano che l'immobile, in un primo tempo occupato in via di fatto, era stato oggetto del contratto del 26 settembre 1990 che aveva fissato retroattivamente l'inizio della locazione al 1 gennaio 1987 e aveva previsto la corresponsione dell'aggiornamento ISTAT in una unica soluzione alla cadenza del rapporto.
Si costituiva il Ministero convenuto che chiedeva il rigetto della domanda eccependo la mancata richiesta degli aggiornamenti ISTAT ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 32.
Il Tribunale di Reggio Emilia (con sentenza n. 2301/02) accoglieva la domanda ritenendo superflua la richiesta annuale di aggiornamento del canone in considerazione della clausola pattizia che prevedeva la sua corresponsione in una unica soluzione e al termine del rapporto.
La Corte di appello di Bologna (con sentenza n. 1087/03) accoglieva parzialmente il gravame proposto dal Ministero dell'Interno relativamente alla detrazione dalla somma liquidata in primo grado di quella già corrisposta nel 1997 a titolo di aggiornamento del canone per gli anni dal 1990 al 1992. Quanto all'interpretazione della clausola relativa all'aggiornamento del canone, riteneva invece infondato l'appello proposto con riferimento sia alla impossibilita' delle parti di derogare alla norma di cui all'art. 32, sia alla soggezione (emergente anche dal comportamento delle parti nel corso del rapporto) del diritto di ottenere l'aggiornamento all'onere della richiesta preventiva annuale.
Ricorre per cassazione il Ministero dell'Interno affidandosi ad unico motivo di impugnazione.
Si difendono con controricorso M., G., Gr., D.D., A. e B.B..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione della L. n. 392 del 1978, artt. 32 e 79, e dell'art. 1362 c.c..
Secondo il Ministero ricorrente la clausola contrattuale che prevede il pagamento dell'aggiornamento alla fine del rapporto si pone in contrasto con la L. n. 392 del 1978, art. 32, e va dichiarata nulla ai sensi della cit. L. art. 79. Tuttalpiù la clausola potrebbe essere salvaguardata ritenendo che essa concerne solo una modalità di pagamento ma in questa prospettiva essa non esimerebbe i locatori dalla richiesta di aggiornamento anno per anno.
La tesi interpretativa del Ministero dell'Interno ha già' trovato conferma nella precedente sentenza di questa stessa sezione della Cassazione che ha deciso un caso del tutto analogo (sentenza n. 2417 del 7 febbraio 2005, Rv. 583137) affermando il principio per cui in base alla L. n. 392 del 1978, art. 32, cosi' come novellato dal D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, convertito in L. 5 aprile 1985, n. 118, il locatore, su conforme pattuizione con il conduttore, è abilitato a richiedere annualmente l'aggiornamento del canone per eventuali variazioni del potere di acquisto della moneta;
pertanto, è contraria al disposto normativo la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che interverranno nel corso del rapporto ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò' perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto.
Questa la motivazione della sentenza citata che appare convincente e da cui questa Corte non intende discostarsi:
La L. n. 392 del 1978, art. 32, comma 1, nel testo risultante dopo la sostituzione ad opera del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, art. 1, comma 9 sexies, conv. in L. 5 aprile 1985, n. 118, dispone che "Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira".
Pertanto, in applicazione della suddetta disposizione:
- il canone puo' essere aggiornato solo se le parti si siano accordate in tal senso;
- l'aggiornamento deve essere annuale;
- l'aggiornamento deve essere preceduto dalla richiesta del locatore.
Da ciò discende che è contraria al disposto dell'art. 32, una clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni Istat che interverranno nel corso del rapporto (Cassazione civile sez. III, n. 15799 del 22 ottobre 2003, Rv. 567584) ovvero una richiesta successiva riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente, e ciò perché la richiesta si pone come condizione per il sorgere del relativo diritto, con la conseguenza che il locatore può pretendere il canone aggiornato solo dal momento della stessa, senza che sia configurabile un suo diritto od ottenere il pagamento degli arretrati (Cassazione civile, sez. III n. 14673 del 2 ottobre 2003, Rv. 567289).
Ora poiché la richiesta, da effettuarsi anno per anno, si configura come un onere del locatore, al cui adempimento è legato il suo diritto ad ottenere l'aggiornamento del canone con riferimento al solo anno cui essa è riferibile in base alla legge e cioè quello precedente, ne consegue che una clausola, qual è quella in oggetto, la quale mira ad esonerarlo dal detto onere, facendogli conseguire con un'unica richiesta il diritto a conseguire tutti gli aggiornamenti Istat maturati nel corso del rapporto, si configura come clausola nulla ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 79, in quanto diretta ad attribuirgli un vantaggio in contrasto con le previsioni della medesima legge.
Il ricorso deve essere accolto con la conseguente cassazione della sentenza impugnata.
Il Giudice di rinvio, che si designa nella Corte d'appello di Bologna, in diversa composizione, deciderà la causa attenendosi ai principi sopra enunciati e provvederà anche a regolare le spese del giudizio di Cassazione.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla corte di appello di Bologna in diversa composizione.
Cosi' deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 2 ottobre 2008.
Depositato in Cancelleria il 7 ottobre 2008
Cass. Civ. Sez. III, 19-05-1983, n. 3468.
Se il locatore alla scadenza annuale del rapporto, non si avvale della clausola di adeguamento del canone nel periodo della sua efficacia, proponendo al conduttore l'aumento percentuale del canone giustificato dagli indici Istat, perde il diritto alla percezione della maggiorazione per quell'anno, ma può chiedere per l'anno successivo, l'adeguamento pattuito in relazione alla più elevata svalutazione frattanto verificatasi.
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