Durata del contratto di locazione
La durata del contratto di locazione varia in funzione dell'uso dell'immobile locato.
Per gli immobili adibiti ad uso abitativo, la Legge 431/98 prevede una durata di anni quattro, decorsi i quali si ha un rinnovo del contratto per altri quattro anni, salvo che il locatore intenda adibire l'immobile agli usi di cui all'art. 3 della legge suddetta, ovvero eseguire le opere nel medesimo articolo indicate. Fanno eccezione a tale regola i contratti di natura transitoria ed i contratti convenzionati o ad uso turistico.
Per gli immobili adibiti ad uso abitativo, la Legge 431/98 prevede una durata di anni quattro, decorsi i quali si ha un rinnovo del contratto per altri quattro anni, salvo che il locatore intenda adibire l'immobile agli usi di cui all'art. 3 della legge suddetta, ovvero eseguire le opere nel medesimo articolo indicate. Fanno eccezione a tale regola i contratti di natura transitoria ed i contratti convenzionati o ad uso turistico.
1. Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto. 2. Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s'intende convenuta:
1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;
2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurata la pigione;
3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all'unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;
4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l'arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso. 1. La locazione per un tempo determinato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta.
2. La locazione senza determinazione di tempo non cessa, se prima della scadenza stabilita a norma dell'articolo 1574 una delle parti non comunica all'altra disdetta nel termine fissato dalle parti o dagli usi. 1. La locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se, trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta a norma dell'articolo precedente.
2. La nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
3. Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto. Cass. Civ. Sez. III, 24-08-2007, n. 17995.
"... La rinnovazione del contratto di locazione, benché abbia ovviamente effetto dalla data della prima scadenza, quante volte dipenda dalla mancata disdetta entro un certo termine, trova la sua fonte nella legge che regola il rapporto al momento in cui quel termine scade ed è per converso impedita dalla manifestazione di una contraria volontà del locatore, secondo le regole poste dalla disciplina vigente al momento in cui quella volontà viene manifestata. Da quell'atto negoziale del locatore (o dalla mancanza di quell'atto in relazione alla disciplina legale), alla cui scelta è in definitiva correlata la sorte del contratto, esclusivamente dipende l'effetto impeditivo della prosecuzione del rapporto ovvero la rinnovazione del contratto, il cui presupposto e dunque in ogni caso legato ad una situazione definitivamente cristallizzatasi alla data di scadenza del termine per la comunicazione della disdetta da parte del locatore. Costituisce infatti principio generale che, salve espresse disposizioni derogatorie da parte del legislatore, le condizioni di efficacia e gli effetti di un atto sono disciplinati dalla legge in vigore al momento in cui esso è adottato, al pari degli effetti della sua mancanza..."
Cass. Civ. Sez. III, 07-06-2006, n. 13346.
"... la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal fatto della permanenza del conduttore nella detenzione della cosa locata oltre la scadenza del termine, nè dal pagamento e dall'accettazione dei canoni e neppure dal ritardo con il quale sia stata promossa l'azione di rilascio, occorrendo che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo con rinuncia tacita da parte del locatore agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto (tra le tantissime, cfr., ad esempio, Cass. 13 novembre 1996, n. 9917; Cass. 22 aprile 1995, n. 4587; Cass. 12 aprile 1995, n. 4174, nonchè Cass. 25 ottobre 1994, n. 8754; Cass. 11 luglio 2003 n. 10946, nonchè Cass. 10 maggio 2000 n. 5951)..."
Cass. Civ. Sez. III, 14-3-2006, n. 5464.
"... la rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell'art. 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la sua volontà di porre termine al rapporto, la suddetta rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell'immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un suo comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto..." 2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.
3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392. 1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3.Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.
6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo. Cass. Civ. Sez. III, 15-3-2004, n. 5233.
L'indicazione nel contratto di locazione di una durata inferiore ai quattro anni, non implica in sé l'esistenza di un contratto di locazione stipulato per esigenze transitorie per fini di studio o lavoro, ove tali esigenze non siano espressamente indicate. Cass. Civ. Sez. III, 14-6-2004, n. 11232.
La previsione di una durata inferiore a quella legale ricade nell'ipotesi di nullità ex art. 79 della Legge 392/78. In tal caso si ha pertanto, l'eterointegrazione del contratto ai sensi dell'art. 1419 c.c. e dunque l'applicazione dell'art. 27 della citata legge. Non è vietata invece la previsione di una durata superiore a quella fissata dall'art. 27 della Legge 392/78 in quanto questo articolo considera inderogabile solamente la durata minima e non quella massima che rimane quella stabilita dall'art. 1573 c.c., ovvero trent'anni. 3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge. Cass. Civ. Sez. III, 6-2-2007 n. 2553.
"... l'apposizione di una clausola risolutiva espressa, anche valida, non comporta automaticamente lo scioglimento del contratto a seguito del previsto inadempimento, essendo sempre necessario, per l'art. 1218 c.c., l'accertamento dell'imputabilità dell'inadempimento al debitore almeno a titolo di colpa (Cass. 4591/1983, 9356/2000, 11717/2002)..."
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