Forma della disdetta e del recesso
Cass. Civ. Sez. III, 30-05-2008, n. 14486.
"... al di fuori del caso di forma scritta convenzionale (art. 1352 c.c.), vige il principio della libertà di forma, da cui consegue che la disdetta può essere contenuta anche in un atto processuale che logicamente e giuridicamente presupponga la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o che, comunque, nel caso concreto, esprima anche tale volontà, quale l'intimazione di licenza o sfratto per finita locazione (Cass. n. 9666/97 e Cass. n. 843/95) o la citazione in giudizio (Cass. n. 2415/51); né rileva che non sia stata seguita sin dall'inizio la procedura di diniego di rinnovo di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 30, prevista dalla L. n. 431 del 1998, art. 3, e che l'atto processuale sia stato formato per una scadenza già verificatasi, vigendo altresì il principio che la disdetta e l'intimazione in cui essa è contenuta, che non siano idonee, per inosservanza del termine, a produrre la cessazione della locazione per la scadenza indicata dal locatore, hanno efficacia di produrla per la scadenza successiva (Cass. n. 5541 e 1601/79, n. 4301/81, n. 7352/97)." Cass. civ. Sez. III, 08-03-2007, n. 5328.
"... Il recesso del conduttore dal contratto, indipendentemente dai patti contrattuali, qualora ricorrano gravi motivi, deve essere effettuato con lettera raccomandata, da comunicarsi al locatore, con preavviso di almeno sei mesi, non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo..." Cass. Civ. Sez. III, 12-01-2006, n. 409.
"... la disdetta costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito "ex lege", concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo (Cass. 23/11/1994, n. 9916).Appunto perché recettizia la disdetta deve necessariamente pervenire al conduttore; non è, invece, richiesto che provenga dal locatore, sicché ben può provenire da un suo mandatario, cui l'incarico sia stato conferito anche verbalmente (Cass. 28/06/1997, n. 5802) o addirittura da procuratore non munito di mandato; nel qual caso e necessaria la ratifica del "dominus" a norma degli artt. 1324 e 1399 c.c.; ratifica che, ove la disdetta provenga dal legale, cui sia stata successivamente conferita procura ad agire per il rilascio, è implicita nella procura (Cass. 28/10/1998, n. 10760). La L. n. 392 del 1978, art. 3 , abrogato dalla L. n. 431 del 1998, ... prescrive che la disdetta sia comunicata con lettera raccomandata, ma, considerato che tale forma non è prescritta a pena di nullità né può desumersi che lo sia in via di interpretazione, questa Corte ha ritenuto che può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l' inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza (ex plurimis Cass. 24/11/1998, n. 11899; Cass. 02/08/1995, n. 8843; Cass. 11/11/1991, n. 11982).Occorre precisare in proposito che la lettera raccomandata è richiesta per assicurare la conoscenza da parte del conduttore e la certezza della tempestiva comunicazione; può, pertanto, ritenersi equivalente ad essa l'uso di strumenti di obiettiva certificazione e di uguale efficacia, come il telex o il telegramma, per i quali è predisposto un sistema di certificazione dell'invio e della ricezione costituiti da registrazioni del servizio postale non dissimili da quelle previste per le raccomandate, nonché la raccomandata a mano, la quale differisce da quella normale per il fatto che è recapitata da personale estraneo alla struttura postale. Nulla vieta che la disdetta sia contenuta in un atto processuale, come, ad esempio, l'intimazione di sfratto per finita locazione .Vale in proposito considerare che effetti di diritto sostanziale possono essere prodotti anche mediante atti processuali, come avviene per l'interruzione della prescrizione o l'esercizio del diritto di riscatto nella disciplina della prelazione agraria. A questo fine è, tuttavia, necessario che l'atto processuale esprima chiaramente e senza possibilità di equivoci la volontà del locatore di non rinnovare il contratto alla scadenza o tale volontà presupponga logicamente e giuridicamente (Cass. 21/09/2000, n. 12496)..." Cass. Civ. Sez. III, 19-12-2005, n. 27931.
"... la disdetta del contratto di locazione per uso abitativo può essere comunicata anche con forma diversa da quella prevista dalla L. n. 392 del 1978, art. 3, purché inequivocabilmente intesa a rivelare in concreto la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza, e può, quindi essere contenuta in un atto processuale eh logicamente e giuridicamente presupponga tale volontà o la riveli. Pertanto, anche l'intimazione di sfratto per finita locazione può contenere la disdetta, in quanto da essa si trae l'univoca volontà del locatore di non rinnovare il contratto. E tale principio, avuto riguardo alle ragioni che lo ispirano, è applicabile anche in relazione alle locazioni ad uso abitativo (Cass. 21/09/2000 n. 12496; Cass. 02/08/1995 n. 8443)..." Cass. Civ. Sez. III, 16-03-2005, n. 5695.
"... la disdetta della locazione..., comunicata a fini di diniego della rinnovazione tacita alla scadenza del rapporto stesso deve necessariamente pervenire al conduttore nella forma della lettera raccomandata, ma non anche obbligatoriamente provenire dal locatore, che può legittimamente incaricare, all'uopo, un diverso soggetto (in qualità di mandatario) in forma anche soltanto verbale, poiché l'onere dell'avviso al conduttore per il tramite della raccomandata è sancito (attesa la natura recettizia dell'atto) unicamente al fine di garantire a quest'ultimo una tempestiva conoscenza dell'intenzione della controparte (in termini, ad esempio, Cass. 28 giugno 1997, n. 5802; Cass. 23 maggio 1997, n. 4605; Cass. 19 settembre 1995, n. 9890;Cass. 22 marzo 1995, n. 3265; Cass. 7 marzo 1992, n. 2763)..." Cass. Civ. Sez. III, 22-07-2004, n. 13641.
"...l' atto conserva efficacia per un principio di conversione, ai sensi dello art. 1424 del codice civile, in relazione al verificarsi di due condizioni:
che l'atto contenga i requisiti di sostanza e di forma dell'atto diverso (la disdetta semplice, come manifestazione di volontà contraria alla prosecuzione del rapporto dopo la scadenza finale) e che l'atto convertito risponda allo scopo perseguito dal disdettante, che appunto è quello di impedire un rinnovo del rapporto......l'art. 1424 c.c., per comune consenso della dottrina e della giurisprudenza, si applica anche agli atti unilaterali ricettizi, quale è appunto la disdetta (cfr. Cass. 14 luglio 1983 n. 4827, Cass, 17 luglio 1997 n. 6561, e in relazione alla rinnovazione tacita v. Cass. 23 dicembre 1998 n. 12833)..." Cass. Civ. Sez. III, 21-09-2000, n. 12496.
"... In tema di rinnovazione del contratto di locazione, la legge n. 392 del 1978, all'art. 3, prevede, in relazione alle locazioni ad uso di abitazione, che il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni se nessuna delle parti comunica all'altra, almeno sei mesi prima della scadenza, con lettera raccomandata, che non intende rinnovarlo. In relazione alle locazioni ad uso diverso, l'art. 28 dispone a sua volta che la rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all'altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, almeno dodici mesi (diciotto per le locazioni alberghiere) prima della scadenza. In entrambe le norme è quindi prevista per la disdetta la comunicazione mediante lettera raccomandata. L'adozione di tale forma non è tuttavia imposta a pena di nullità, né costituisce strumento esclusivo per determinare, la cessazione del rapporto. Questa S.C., con riferimento alle locazioni ad uso abitativo, ha avuto modo di statuire che l'art. 3 della legge n. 392 del 1978, non prescrive un requisito di forma della comunicazione della disdetta a pena di nullità, perché tale sanzione non è espressamente comminata (Sent. n. 11982/91; n. 11899/98). Ed eguale principio va affermato in relazione alle locazioni ad uso diverso dall'abitazione, avuto riguardo al tenore della norma..."
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