Deposito cauzionale
Art. 11, Legge 392/78.
1. Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno. Cass. Civ. Sez. III, 20-01-1997, n. 538.
"... l'obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge, bensì, al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni (Cass. 27.6.1972, n. 2206 - Cass. 15.12.1987, n. 9287), giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito cauzionale, che è appunto quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore..."
Cass. Civ. Sez. III, 9-11- 1989, n. 4725.
"... Il deposito cauzionale versato dal conduttore a garanzia degli obblighi contrattuali, va restituito dal locatore al termine della locazione con il rilascio dell'immobile locato; ove il locatore trattenga la somma data in deposito anche dopo il rilascio dell'immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziaria per l'attribuzione in tutto o in parte di tale somma a copertura di specifici danni subiti, l'obbligazione del locatore di restituzione del deposito cauzionale concerne un debito liquido ed esigibile, che legittima il conduttore a ottenere il pagamento di detta somma con decreto ingiuntivo, salvi i diritti del locatore su tale somma da far valere mediante opposizione all'ingiunzione o, in caso che il credito per danni superi la competenza per valore del giudice dell'ingiunzione, separatamente avanti al giudice competente per valore..." Cass. Civ. Sez. III, 03-05-2004, n. 8330.
"...l'obbligo del locatore di un immobile urbano, di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale versato da quest'ultimo - obbligo stabilito non soltanto dall'art. 11 della L. n. 392 del 1978 (norma applicabile anche ai contratti in corso alla sua entrata in vigore), ma anche dall'art. 4 della L. n. 841 del 1973 - ha natura imperativa, in quanto persegue finalità di ordine generale, tutelando il contraente più debole ed impedendo che la cauzione, mediante i frutti percepibili dal locatore, possa tradursi in un incremento del corrispettivo della locazione; con la conseguenza che tali interessi devono essere corrisposti al conduttore anche in difetto di una sua espressa richiesta ... Gli interessi sul deposito cauzionale sono dovuti dal locatore al conduttore non fino alla data di cessazione della locazione, bensì fino al momento in cui la corrispondente somma rimane in possesso del locatore stesso, consentendogli di percepirne i frutti. Cosicché, gli interessi sono dovuti fino al giorno in cui la somma è restituita al locatore, restando del tutto irrilevante al riguardo il tempo in cui la locazione è cessata..." Cass. Civ. Sez. II, 16-05-2006, n. 11418.
".... il deposito cauzionale ed i relativi interessi, qualora per questi ultimi non si sia provveduto alle scadenze annuali a norma dell'art. 11 L. cit., vanno restituiti dal locatore al conduttore una volta che il vincolo contrattuale si sia risolto ed il conduttore abbia integralmente adempiuto le proprie obbligazioni (vedi Cass. n. 8405/93, n. 7360/97)..." Cass. Civ. Sez. III, 5 -6 -1992, n. 6941.
"... Il deposito non può essere assimilato al canone, costituendo invece un pegno irregolare e, cioè, una somma di denaro che passa in proprietà del locatore e sulla quale il conduttore vanta un diritto di credito solo al momento in cui, essendo venuta meno la funzione di garanzia, può chiederne la restituzione. Ne consegue, altresì, che non può neppure considerarsi un "corrispettivo" di locazioni, secondo l'ampia e generica espressione con la quale l'art. 2948, n. 3, Cod. Proc. civ. indica quei diritti di credito che insieme alle pigioni delle case ed ai fitti dei beni rustici, si prescrivono in cinque anni. Non è superfluo aggiungere che questo termine breve riguarda esclusivamente l'azione del locatore diretta ad ottenere il pagamento del canone locativo mentre, per quel che concerne la domanda del conduttore di restituzione delle somme versate in più rispetto a quelle legalmente dovute, la giurisprudenza è sempre stata orientata ad applicare la prescrizione ordinaria decennale...." Risoluzione Agenzia delle Entrate Direzione Centrale Normativa e Contenzioso, 22-05-2002, n. 151.
Sono stati segnalati comportamenti difformi, tenuti dagli Uffici di questa Agenzia, in merito all'applicazione dell'imposta di registro alle garanzie reali e personali pattuite dalle parti in sede di stipula di un contratto di locazione.
Tale difformità di comportamento è stata probabilmente indotta dalle istruzioni impartite, a suo tempo, dal Ministero delle Finanze con la circolare 14 ottobre 1983, n. 88, e con le risoluzioni n. 250795 del 23 marzo 1983 e n. 240104 del 25 luglio 1983. Nella predetta circolare, il Ministero aveva affermato che il deposito cauzionale previsto contrattualmente dalle parti, non da' luogo a clausola necessariamente connessa al contratto di locazione di cui fa parte e, conseguentemente, non rientra nell'ambito d'applicazione dell'articolo 20 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 634 (attualmente articolo 21, D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131) che, limitatamente alle disposizioni necessariamente connesse contenute in un atto, dispone che "l'imposta si applica come se l'atto contenesse la sola disposizione che da' luogo alla imposizione più onerosa".
La citata circolare, pertanto, precisava che alle garanzie in questione doveva applicarsi l'aliquota proporzionale dello 0,50% ai sensi dell'articolo 6, tariffa parte prima del D.P.R. 634 del 1972.
In proposito si osserva che la circolare in questione precede l'emanazione del vigente testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che ha sostituito ed in parte sostanzialmente modificato la precedente normativa (articolo 20 del D.P.R. n. 634 del 1972 ed articolo 6 della relativa tariffa parte prima).
In particolare, mentre il disposto dell'articolo 20 del D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 634, è stato sostanzialmente riprodotto nell'articolo 21 del D.P.R.131 del 1986, l'articolo 6 della tariffa parte prima del D.P.R. 634 del 1972, è stato modificato. Il nuovo articolo 6 della tariffa, parte prima del D.P.R. 131 del 1986, prevede - infatti - l'applicazione dell'aliquota dello 0,50% "alle garanzie reali e personali a favore di terzi, se non richieste dalla legge". In tal modo è stata limitata l'applicazione dell'imposta di registro alle sole garanzie a favore di terzi (cfr. risoluzioni:
n. 61/E del 28 febbraio 2001 dell'Agenzia delle Entrate e nn. 260112 e 260146 del 14 giugno 1991 del Ministro delle Finanze).
Da quanto precisato consegue che, se le parti nel contratto di locazione convengono un deposito cauzionale, al fine di garantire l'esatto adempimento degli obblighi posti a carico del conduttore, questo non è soggetto all'aliquota dello 0,50% se la garanzia è prestata da una delle parti.
Qualora, invece, la garanzia è prestata da terzi (ad esempio, deposito costituito da un soggetto estraneo al rapporto di locazione) è dovuta l'imposta proporzionale sull'ammontare del deposito costituito.
Le Direzioni Regionali in indirizzo vigileranno affinché gli Uffici si uniformino alle indicazioni impartite con la presente risoluzione.
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