L'indennità di avviamento
Se la cessazione del rapporto di locazione di immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali e ad attività previste ai numeri 1) e 2) dell'art. 27 della Legge 392/78, dipende dalla esclusiva volontà del locatore, e non per il verificarsi di una risoluzione consensuale, di un inadempimento o recesso o disdetta del conduttore, a quest'ultimo spetta un indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto e per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Se, poi, l'immobile è adibito, entro un anno dalla cessazione del rapporto precedente, dal locatore medesimo o dal nuovo conduttore alla stessa attività l'indennità viene raddoppiata.
1. In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dell'articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
2. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
3. L'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile è condizionata dall'avvenuta corresponsione dell'indennità di cui al primo comma. L'indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all'inizio del nuovo esercizio.
4. Nel giudizio relativo alla spettanza ed alla determinazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento, le parti hanno l'onere di quantificare specificatamente la entità della somma reclamata o offerta e la corresponsione dell'importo indicato dal conduttore, o, in difetto, offerto dal locatore o comunque risultante dalla sentenza di primo grado, consente, salvo conguaglio all'esito del giudizio, l'esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile
La Corte costituzionale, con sentenza 14 dicembre 1989, n. 542, ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del presente articolo, nella parte in cui non prevede i provvedimenti della pubblica amministrazione tra le cause di cessazione del rapporto di locazione che escludono il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell'avviamento. 1. Le disposizioni di cui all'articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all'esercizio di attività professionali, ad attività di carattere transitorio, ed agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. Cass. Civ. Sez. III, 29-02-2008, n. 5510.
"... Il legislatore ha posto come condizione per il riconoscimento del diritto all'indennità soltanto la effettiva destinazione dell'immobile ad attività che comporta il contatto con il pubblico dei clienti ... La circostanza che i locali non fossero particolarmente evidenziati, ... è irrilevante ... Il punto che qualifica l'uso dell'immobile ai fini dell'indennità non è l'entità numerica della cerchia di avventori raggiunta o il reperimento di essa tra i passanti della pubblica via antistante l'immobile locato:
ciò che rileva è che quei locali in cui si svolge l'attività vengano aperti alla frequentazione diretta dei clienti che abbiano necessità e interesse ad entrare in contatto con l'impresa..." Cass. Civ. Sez. III, 10-06-2005, n. 12320.
"... la clausola con cui il conduttore dispone dell'indennità è nulla ove si tratti di rinuncia o di altro atto dispositivo a carattere preventivo; mentre, dopo che il diritto del conduttore al compenso è già sorto, il relativo credito è equiparabile ad ogni altro diritto disponibile (Cass., n. 675/2005; Cass., n. 6634/86..." pertanto di esso si può operare la compensazione con altro debito in virtù di transazione.
Cass. Civ. Sez. III, 14-01-2005, n. 675.
"... l'art. 79 della legge 27 luglio 1973, n. 392, il quale sancisce la nullità di ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto di locazione o ad attribuire al locatore un canone maggiore di quello dovuto, ovvero a riconoscergli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge stessa, mira ad evitare che al momento della stipulazione del contratto le parti ne eludano in qualsiasi modo le norme imperative, aggravando in particolare la posizione del conduttore, ma non impedisce che al momento della cessazione del rapporto le parti addivengano ad una transazione in ordine ai rispettivi diritti ed in particolare alla rinuncia da parte del conduttore, dopo la cessazione del rapporto, all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, di cui all'art. 34 della stessa legge. Se è possibile la rinuncia all'indennità in sede transattiva da parte del conduttore - eventualmente in rapporto ad una concessa ulteriore dilazione della data di rilascio rispetto alla scadenza del contratto di locazione - a maggior ragione deve ritenersi consentita allo stesso la rinuncia al suo diritto ad avvalersi della facoltà, attribuitagli dall'art. 34 della legge n. 392 del 1978, di impedire che l'esecuzione del provvedimento di rilascio si compia senza la corresponsione (o l'offerta nella misura dovuta) dell'indennità..." Cass. Civ. Sez. III, 31-5- 2005, n. 11596.
L'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale, prevista dall'art. 34 della Legge 392/78, prescinde da qualsiasi accertamento della perdita e del danno che il conduttore stesso abbia subito in concreto in conseguenza del rilascio. Pertanto, è dovuta anche se egli continui ad esercitare la stessa attività in altro locale del medesimo immobile o in diverso immobile situato nelle vicinanze. Cass. Civ. Sez. III, 11-07-2006, n. 15721.
" ... le Sezioni Unite di questa Suprema Corte (Cass. Sez. Un. n. 1177 del 2000) hanno stabilito che, nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dalla L. 27 luglio 1978, n. 392, artt. 27 e 34 (e, in regime transitorio, dagli artt. 68, 71 e 73 della stessa legge), il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione (e non anche al risarcimento del maggior danno)..."
Cass. Civ. Sez. III, 27-9-2004, n. 19322.
Non si configura un mero diritto di ritenzione dell'immobile in favore del conduttore di un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello abitativo al quale, alla cessazione del rapporto, non sia stata corrisposta l'indennità di avviamento commerciale ex art. 34 della Legge 392/78. Lo stesso, infatti, può legittimamente proseguire ad esercitare nell'immobile l'attività per la quale lo aveva preso in locazione, pagando il solo canone convenuto per la locazione.
Cass. Civ. Sez. III, 28-3-2003, n. 4690.
Il conduttore che in attesa di ricevere dal locatore la corresponsione dell'indennità, rifiuta la restituzione dell'immobile è obbligato al pagamento del canone e solo di esso.
Cass. Civ. Sez. III, 21.11.2001, n.14728.
"...Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciale, disciplinate dagli artt. 27 e 34 L. 392/78 (e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 stessa legge), il conduttore che, scaduto il contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità di avviamento a lui dovuta, è obbligato esclusivamente al pagamento del corrispettivo convenuto, a nulla rilevando che continui a godere dell'immobile per l'esercizio della sua attività o, al contrario, si limiti a detenerlo astenendosi dall'utilizzarlo..." Cass. Civ. Sez. III, 3-11-1993 n. 10836.
"... il credito relativo all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale spettante al conduttore nel caso di recesso del locatore, trattandosi di compenso rapportato al canone corrente di mercato per locali aventi le stesse caratteristiche (art. 69 della legge 392 del 1978) ovvero al canone richiesto od offerto (art. I del d.l. n. 832 del 1986 sostitutivo dell'art. 69 citato) e riferito al momento in cui il recesso ha operato i suoi effetti, ha per oggetto fin dall'origine una somma di danaro e, pertanto, costituisce un credito di valuta e non di valore..."
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