Diritto di prelazione nella vendita
Art. 38, Legge 392/78.
1. Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.
2. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
3. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli.
4. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell'avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.
5. Nel caso in cui l'immobile risulti locato a più persone, la comunicazione di cui al primo comma deve essere effettuata a ciascuna di esse.
6. Il diritto di prelazione può essere esercitato congiuntamente da tutti i conduttori, ovvero, qualora
taluno vi rinunci, dai rimanenti o dal rimanente conduttore.
7. L'avente titolo che, entro trenta giorni dalla notificazione di cui al primo comma, non abbia comunicato agli altri aventi diritto la sua intenzione di avvalersi della prelazione, si considera avere rinunciato alla prelazione medesima.
8. Le norme del presente articolo non si applicano nelle ipotesi previste dall'articolo 732 del codice civile, per le quali la prelazione opera a favore dei coeredi, e nella ipotesi di trasferimento effettuato a favore del coniuge o dei parenti entro il secondo grado. Cass. Civ. Sez. III, 29-2-2008, n. 5502.
"... La norma del cit. art. 38, prevede che "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve dare comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". È evidente che l'avvenuta stipula del preliminare con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, cosicché in quel momento sorge a suo carico l'obbligo di notifica previsto dall'art. 38, corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita del bene. Irrilevante è la circostanza secondo cui il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, perché la norma fa riferimento non alla stipula del definitivo, ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, ha inizio la ricerca del compratore...".
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