Gli obblighi del locatore
Cass. Civ. Sez. III, 19-07-2008, n. 20067.
"... In tema di locazione di bene immobile destinato ad uso diverso da abitazione (nella specie, ad uso ristorazione ed altre attività connesse), il locatore deve garantire non solo l'avvenuto rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d'uso del bene immobile, ovvero la relativa abitabilità, ma, essendo obbligato a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto, anche il loro persistere nel tempo. Ne consegue che, ove venga per qualsiasi motivo sospesa l'efficacia dei ricordati provvedimenti e il conduttore venga a trovarsi nell'impossibilità di utilizzare l'immobile per l'uso pattuito, sussiste inadempimento del locatore, che non può al riguardo addurre a giustificazione (e pretendere conseguentemente il pagamento del canone maturati nel periodo di inutilizzabilità dell'immobile), l'illegittimità del provvedimento di sospensione adottato dalla P.A ..." Cass. Civ. Sez. III, 29-2- 2008, n. 5502.
"... La norma del cit. art. 38, prevede che "nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l'immobile locato, deve dare comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario". È evidente che l'avvenuta stipula del preliminare con altro soggetto integra la chiara manifestazione, da parte del locatore, dell'intento di vendere, cosicché in quel momento sorge a suo carico l'obbligo di notifica previsto dall'art. 38, corredato di tutte le indicazioni circa le condizioni di vendita del bene. Irrilevante è la circostanza secondo cui il contratto definitivo debba essere stipulato in data successiva alla cessazione del rapporto locativo, perché la norma fa riferimento non alla stipula del definitivo, ma al momento in cui sorge l'intento di vendere e, presumibilmente, ha inizio la ricerca del compratore..." Cass. Civ. sez. III, 11-4- 2006, n. 8409.
"...incombe all'alienante o disponente l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici, richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio attestante l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato" e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche. In presenza ... , di contratto di locazione, pertanto, tale obbligo deve ritenersi incombere (diversamente invero che per le ipotesi di autorizzazioni amministrative - come ad es. l'iscrizione alla Camera di commercio ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività o per poter adibire l'immobile a pubblici spettacoli, (peraltro di mero rilievo pubblicistico ed inidonee ad incidere sul rapporto privatistico:
cfr. Cass., 19/1/1999, n. 463) - al locatore, quale proprietario o comunque titolare del potere di disposizione sulla cosa ... la mancanza del certificato di abitabilità - per non essere stato il provvedimento ancora richiesto o rilasciato - viene a configurare una situazione d'inadempimento in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse dell'acquirente del diritto reale o di credito sulla cosa, laddove essa risulti nota alle parti può invero non precludere la negoziazione dell'immobile, l'inadempimento divenendo definitivo solamente allorquando il relativo rilascio risulti definitivamente negato. A tale stregua, se non può escludersi che l'immobile privo di licenza di abitabilità possa essere oggetto di una valida costituzione di rapporto locatizio, il definitivo diniego del rilascio del certificato di abitabilità legittima il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno ..."
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