Recesso del conduttore
7. È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.
8. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Cass. Civ. Sez. III, 08-03-2007, n. 5328.
"... La sussistenza delle circostanze che rendono particolarmente gravosa la prosecuzione del rapporto locativo, la loro imprevedibilità, il loro insorgere in un momento successivo alla stipula del contratto, nonché la sussistenza in concreto della particolare gravosità per il conduttore nella prosecuzione, sono tutti elementi che devono coesistere, quali presupposti necessari perché possa dirsi legittimo il recesso del conduttore della L. n. 392 del 1978, ex art. 27, u.c., (Cass. 19.7.2005 n. 15215; Cass. 12.11.2003 n. 17042; Cass. 8.8.2002 n. 12020)..." Cass. Civ. Sez. III, 8 -8- 2007, n. 17416.
Nelle locazione ad uso diverso dall'abitazione, si configurano i giusti motivi oggettivi, in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge 392/78 consente al conduttore di recedere anticipatamente dal contratto, ove successivamente alla costituzione del rapporto e imprevedibilmente rispetto a tale momento, si verifichino fatti, indipendenti dalla volontà del conduttore, che rendano particolarmente gravosa, anche soltanto per motivi di carattere economico che impongano l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, la prosecuzione della locazione.
Cass. Civ. Sez. III, 22-08-2007, n. 17833
"....il conduttore, che per gravi motivi recede dal contratto di locazione di immobile destinato ad una delle attività indicate dalla L. sull'equo canone, artt. 27 e 42 prima della scadenza del termine di durata, senza il preavviso prescritto dal citato art. 27, u.c. è tenuto al risarcimento dei danni, che il locatore provi di avere subito per l'anticipata restituzione dell'immobile, a meno che di mostri che l'immobile è stato egualmente utilizzato dal locatore direttamente o indirettamente. Costituisce, altresì, principio pacifico nella giurisprudenza di legittimità (Cass., n. 9872/2005; Cass., n. 8751/96) che l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione contrattuale è di per se un illecito, ma non obbliga l'inadempiente al risarcimento se in concreto non ne è derivato un danno al patrimonio del creditore, principio che si applica anche alla fattispecie disciplinata dall'art. 1590 c.c. con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento se dal deterioramento della cosa locata, di misura superiore a quello corrispondente all'uso della cosa in conformità del contratto, per particolari circostanze non è derivato un danno patrimoniale al locatore..."
Cass. Civ. Sez. III, 26-07-2005, n. 15620.
"...i gravi motivi in presenza dei quali l'art. 27, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, consente in qualsiasi momento il recesso del conduttore dal contratto di locazione devono collegarsi a fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che siano tali da renderne oltremodo gravosa per il conduttore la persistenza; la non conseguita disponibilità dell'immobile locato e, più in generale, la violazione di obblighi contrattuali, invece, non è riconducibile a motivo di recesso, vertendosi in tema di inadempimento dell'obbligazione del locatore di consegnare il bene locato, da far valere mediante domanda di risoluzione del contratto ..."
Cass. Civ. Sez. III, 05-02-1996, n. 954.
"... L'ultimo comma dell'art. 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392 dispone che indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata .Fatta eccezione del recesso convenzionalmente stipulato con il contratto di locazione, la norma è di derivazione diretta dal recesso unilaterale disciplinato dall'art. 1373 c.c. ed inquadra il recesso unilaterale non convenzionalmente convenuto come deroga eccezionale al principio secondo il quale tale rapporto può essere sciolto solo per concorde volontà delle parti. Condizioni di questa deroga sono:
la presenza di gravi motivi che investano la posizione del conduttore; il preavviso anteriore di sei mesi. Nella valutazione dei gravi motivi il potere del giudice del merito non è sindacabile in sede di legittimità, purché correttamente motivato e purché i motivi siano riscontrati in base a circostanze obbiettive..." Cass. Civ. Sez. III, 29-3-2006, n. 7241.
"... l'onere per il conduttore di specificare i gravi motivi contestualmente alla dichiarazione di recesso a norma della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., ancorché non espressamente previsto dalla norma - a differenza dall'ipotesi di diniego di rinnovazione di cui al successivo art. 29 - deve ritenersi insito nella previsione della facoltà di recesso, la cui comunicazione, in quanto trattasi di recesso titolato, non può prescindere dalla specificazione dei motivi, che valgono a dare una dichiarazione di recesso la precisa collocazione nell'ambito della fattispecie normativa in esame. La necessità della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della dichiarazione di recesso e al contempo risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi di recesso addotti sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo. Non rileva, quindi, l'argomento tratto sul tenore della disposizione dell'art. 29 della stessa legge che, in tema di diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza, impone al locatore l'onere di specificare il motivo del diniego - previsione espressa verosimilmente dettata dal rilievo della tassatività dei motivi specificamente indicati dalla norma. Ne consegue che, come questa Corte ha già rilevato nonostante il silenzio sul punto della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 27, u.c., ai fini del valido ed efficace esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, tanto l'intenzione di questi di recedere dal contratto, quanto l'indicazione dei gravi motivi debbono essere comunicate al locatore con lettera raccomanda (o con altra modalità equipollente) (Cass. 14 maggio 1997, n. 4238)...". Cass. Civ. Sez. III, 16-1-2007, n. 831.
"... a norma della L. n. 392 del 1978, art. 27 (in base al quale "è in facoltà dalle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata,almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione"), nel caso in cui le parti abbiano convenuto tale facoltà, l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, facente riferimento ad un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia, benché il termine di esecuzione debba essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge..." Trib. Torino Sez. VIII, 21-02-2007.
Se il conduttore intende esercitare la facoltà di non avvalersi del rinnovo del rapporto alla prima scadenza, deve comunicare al locatore tempestiva disdetta, nelle forme prescritte, almeno dodici o diciotto mesi prima dell'iniziale sessennio, pena, in difetto, la rinnovazione automatica del rapporto.
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